KİRA BEDELİNİN TESPİTİ VE KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI

Nilay Hamide Hızlı
8 Ara 2025
9 dakikada okunur

Kira Sözleşmesi hukukumuzda özel olarak kanun koyucu tarafından isimlendirilmiş sözleşme türlerinden biri olup TBK madde 299’da Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Kira sözleşmesi kiralayanın kendi malının kullanımına ve o maldan yararlanmasına izin vermesine karşılık olarak bu kullanım sebebiyle kullanandan veya diğer bir adıyla kiralayandan belirli bir bedel aldığı bir sözleşme türüdür. TBK madde 343’de kira sözleşmelerinde kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı öngörülmüştür. Bu durumun tek istisnası olan bedel konusu olmasının sebebi kiraya verenin mülkiyet hakkının Anayasa kapsamında garanti altına alınmasıdır. Bu yazımızda kira sözleşmesinin kiracı aleyhine değiştirilebilen tek unsuru olan bedel konusunu, kira bedelinin nasıl tespit edileceğini ve Kira bedeli tespit davasını inceleyeceğiz.

1-) KİRA BEDELİ VE TESPİTİ

Hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesi benimsenmiştir. Sözleşme serbestisi temeli Roma hukukundan gelmekte olan evrensel bir ilkedir. Bu ilkeye göre taraflar sözleşmenin konusunu belirlemede serbestlerdir. Türk Hukukunda da TBK madde 26’da belirtilen “taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler” cümlesi bu serbestliği tanımlamak için kullanılmıştır. Ancak pek tabi ki bu serbestlik irade sakatlığı ve aşırı yararlanma hükümleri ile ahlaka ve hukuka aykırı olmamak üzere geçerlidir.

Sözleşme serbestliği gereğince bir malın sahibi o malı başkasıyla anlaşması durumunda istediği bedele kiralayabilir. Ancak yukarıda da değindiğimiz üzere 6098 sayılı Borçlar Kanuna bahsedilen emredici hükümlerle hukukumuzda özel olarak konut ve çatılı iş yerlerinin kiralanmalarına ilişkin daha farklı ve kısıtlayıcı kanuni düzenlemeler yapılmıştır. Bu durumun sebebi daha dezavantajlı durumda olan kiracıyı hukuken korumaktır. Gerek ülkemizde yaşanan enflasyon gerek ise özellikle konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin türü gereği toplumun her kesimini ilgilendiren sözleşme türlerinden biri olması kanun koyucunun bu sözleşmesinin daha dezavantajlı tarafında olan kiracıyı korumasına sebep olmuştur.. Bu nedenle her ne kadar hukukumuzda sözleşme özgürlüğü nedeniyle kiralayanın kiralananın bedelini belirlemekte kiralayanla anlaşması durumunda özgür olduğunu söyleyebilsek de bu durum konut ve çatılı işyerleri için kısıtlanmıştır. Sözleşme kurulurken kiralayan diğer türlü kira sözleşmelerinde olduğu gibi konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme bedelinin belirlenmesinde özgürdür. Ancak kanun koyucu kira sözleşmesinin sonraki yıllarda devam etmesi durumunda kira bedelini belirlemekte kiracı ve kiraya vereni özgür bırakmamış kiracıyı korumak adına sınırlamalar getirmiştir. 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Hükmünü getirmiştir. Kanun koyucu bu madde ile tarafların bedel belirlemedeki özgürlüğünü azami bir oran koyarak sınırlamıştır.

818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda bu maddenin karşılığı bulunmamaktadır. 6098 sayılı kanunun 344. Maddesine ilişkin madde gerekçesinde de belirtildiği üzere 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 2. Ve 3. Maddelerinin Anayasa Mahkemesi kararı ile iptal edilmesi üzerine bu konuda ortaya çıkan boşluğun uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır.

Madde metnini incelediğimizde, tarafların yenilenen kira yılına ilişkin kira bedeli üzerinde anlaşmalarının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı şeklinde düzenleme yapıldığını görmekteyiz. Kanunun ilk çıktığı dönemde kira yılındaki değişimin üretici fiyat endeksine göre değişeceği öngörülmüş ise de madde metninde yer alan bu ifade 17.01.2019 tarih ve 7161 sayılı kanunun 56. Maddesi ile tüketici fiyat endeksi olarak değişmiştir. Bu değişim ile 12 aylık ortalama değişim artık tüketici fiyat endeksine göre hesaplanmaktadır. Yine aynı maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesinde bu kanunun bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı belirtilmiştir.

Bununla birlikte 15 Temmuz 2023 tarih ve 32249 sayılı Resmî Gazete ile 6098 sayılı Borçlar Kanuna getirilen geçici madde ile kira bedeli artış oranının önceki kira bedelinin %25 fazlasını geçemeyeceği kararlaştırılmıştır. Geçici madde 2 doğrultusunda uygulanan %25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024 tarihine kadar devam etmiştir.

GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

Bu maddenin eklenme amacı elbette ki enflasyon ve konut sorunun beraberinde getirdiği kira bedelindeki artıştan kiracıları korumaktır. Kanun koyucunun sözleşme serbestisini bu şekilde büyük oranda kısıtlamasının amacı pek tabi ki taraflar arasındaki kira ilişkisinin toplumun büyük bir bölümünü etkileyen, günümüzde birçok insanın taraf olduğu bir sözleşme türü olmasıdır. Söz konusu nedenle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine ilişkin kira bedelinin belirlenmesinde kanun koyucu tarafından sınırlamalar getirilmesi uygun görülmüştür. Bu oranı geçen miktarda yapılan sözleşmelerin fazla olan miktar kadar geçersiz olacağı öngörülmüştür. Söz konusu düzenleneme 1 Temmuz 2024 tarihine kadar geçerli kalmıştır. 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak şekilde kira artış oranını serbestçe belirleyebilir hale gelmiştir.

2-) KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI

Kanun koyucu tarafların kira bedeli konusunda bir anlaşma yapmadığı durumda taraflardan her birinin bu kira bedelinin tespiti hususunda dava açabileceğini düzenlemiştir.

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Kira bedelinin tespiti davası ancak yeni kira döneminin tespitinin yapılması için istenebilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.04.2012 tarih ve 6961/10883 sayılı kararında da tespiti talep edilen kira dönemi geçtikten sonra artık o döneme ilişkin olarak kira tespiti istenilmesinin mümkün olmadığını belirtmiştir.

A) 5 Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Tespit Davası

Yukarıda sayılan şartların istisnası olarak kanun koyucu beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, belirlenecek kira bedelinin tarafların anlaşıp anlaşmadığının bir önemi olmaksızın açılacak dava üzerine kiralanın tüketici fiyat endeksindeki artış durumu, emsal kira bedelleri ve kiralanın durumuna göre tespit edilebileceğini belirlemiştir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Madde gerekçesinde de belirtildiği üzere kanun koyucu 5 yıl ve üzeri kira sözleşmelerine ilişkin bir istisna getirmiş ve kira artış oranında anlaşılamaması durumunda artık hâkimin kira artış oranını tespit ederken tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalama değişim oranı ile sınırlı kalmasına gerek olmadığına hükmetmiştir. Bu durumda hâkim 5 yıl ve üzeri kira sözleşmelerine ilişkin kira tespiti yaparken emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunu göz önünde bulunduracak ve artış yaparken tüketici fiyat endeksi ile sınırlı kalmak zorunda kalmayacaktır. Hâkimin kira tespitini yaparken göz önünde bulundurması gereken durumlar kanunla belirlenmiş olsa bile Yargıtay kararları ile hâkimin bu tespiti yaparken başka hangi durumları göz önünde bulundurması gerektiği ve hangi durumların kira bedelinin tespiti davası kapsamında sayılması gerektiği daha da şekillenmiştir.

Kira bedelinin bir ayıp nedeniyle veya başka bir olumsuz durum iddiası ile nedeniyle indirilmesinin istenilmesi durumunda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 09.04.2014 tarih ve 5833/7562 sayılı kararı ile kiracının kiralananın niteliklerindeki değişmelerden, kira parasına etki yaptığını iddia ve kanıtlamak suretiyle kira parasının indirilmesini istemeye hakkı olduğunu, ancak bu durumda davanın kira bedelinin tespiti istemi olmadığını kira bedelinin tenkisi davası olduğunu belirtilmiştir. Kira bedelinin indirilmesinin istenmesi Yargıtay hukuk dairesi tarafından kira bedelinin tespiti istemi kapsamına alınmamış, ayrı bir dava türü olarak değerlendirilmiştir. Bu durumda da kira bedelinin indirilmesinin istenmesinde kira bedelinin tespiti davası koşulları uygulanmayacaktır.

Bununla birlikte Yargıtayca kira bedelinin tespiti hususunda dikkat edilen bir diğer husus da kiracının “eski kiracı” olmasıdır. Yargıtay kiracının uzun zamandan beri kiralananda bulunmasının hakkaniyet indirimi yapılması gereken bir durum olarak değerlendirmiş ve kira bedelini tespit ederken bu hususu göz önünde bulundurmuştur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi

14.12.2015 tarih ve 11491/11035 sayılı kararında “Her ne kadar mahkemece bozma ilamına uyularak 02.12.2013 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınmışsa da brüt 73.632 TL kira bedelinden davalının eski kiracı olduğunun gözetilerek hakkaniyete uygun miktarda indirim yapılarak brüt kira bedeli tespit edilmesi gerekirken, hakkaniyete uygun olmayacak derecede düşük indirim yapılmak suretiyle net kira bedeline karar verilmesi doğru değildir” şeklinde hüküm kurmuştur. Hakkaniyet indiriminin nedeni yukarıda da beyan ettiğimiz üzere kira sözleşmesinin niteliği gereği dezavantajlı konumda olan kiracıyı kanun ve mahkemeler nezdinde korumaktadır.

Yine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.10.2015 tarih ve 8804/8853 sayılı kararında kira bedelinin tespiti yapılırken hak ve nefaset ilkesinin gözetilmesinin yanında bilirkişilerce yapılacak tespitte emsal kira sözleşmelerinin göz önünde bulundurulması gerektiğini bu emsallerin dava konusu yerle karşılaştırılması ve kira bedeline etki eden hususların göz önünde bulundurulması gerektiğini belirtmiştir.

“Kiralanan taşınmazın getireceği kira bedelinin 18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince hak ve nefasete göre saptanması gerekir. Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından brüt olarak belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken, benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (taraflardan emsal göstermelerini istemek ya da re'sen emsal araştırması yapmak suretiyle); dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.

● Kira Bedeli Tespiti İsteminde Dava Açma Süresi

TBK madde 345’de belirtildiği üzere kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Kanun koyucu bu davayı açmak için bir süre kısıtlaması yapmamıştır. Ancak açılan dava sonucunda hâkimin takdir ettiği kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı hususunda kira bedeli tespit davasının açıldığı zaman önemlidir.

TBK madde 345/2’ de “ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Şeklinde hüküm kurularak açılan davayı açma bakımından her ne kadar bir süre kısıtlaması olmasa da davanın açıldığı süre bakımından belirlenen kira bedelinin ne zamandan itibaren uygulanacağı hususunda kısıtlama getirilmiştir. Anılan maddeye göre kira bedelinin tespitini isteyen taraf işbu kira bedelinin yeni dönemin başından itibaren uygulanmasını istiyorsa kira bedeli tespit davasını yeni dönemin başladığı tarihten en geç 30 gün öncesinde bu davayı açmalı ya da bu süreye kadar davayı açacağına dair kira sözleşmesinin diğer tarafına yazılı bir bildirimde bulunmuş olmalıdır. Bununla birlikte kira sözleşmesinde kira artışı olacağı taraflar tarafından düzenlenmiş ise bu durumda artık yazılı bildirimin ve dava açılan tarihin bir önemi yoktur. Dava yeni kira dönemi içinde açıldığında bu yeni kira dönemi için kira bedelinin tespiti yapılır. Artış şartı kira sözleşmesinde “her yıl on iki aylık tüfe ortalaması oranında artış yapılacak” veya “her yıl artış yüzde 25 oranında artış yapılacak şeklinde”düzenlenmiş olabilir.

Örnek vermek gerekirse yine bir Yargıtay kararında davacının 01.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak 27.12.2013 tarihinde açtığı kira bedeli tespit davasında 01.01.2013 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde kira bedelinin tespitini istediği olayda yerel mahkemenin 01.01.2014 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde kira bedelinin tespitini, sözleşmede kira artış şartı öngörülmesi nedeniyle hukuka aykırı bularak bu kararı bozmuş, 01.01.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti yapılması gerektiğini belirtilmiştir.

Gerek kanundan gerek ise Yargıtay Kararlarından da anlaşılacağı üzere, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde artış şartı olması durumunda davanın yeni kira dönemi içerisinde açılmış olması o dönem için mahkemeden kira bedelinden tespiti yapılmasının istenmesi için yeterlidir.

● Kira Bedeli Tespit Davasında Kira Bedelini Net Bir Şekilde İsteme Zorunluluğu

Yargıtay İçtihatlarında da görüleceği üzere, Yargıtay 5 yıldan sonraki açılacak kira bedeli tespit davalarında davacı tarafından istenilen kira bedelinin belirli olması koşulunu aramıştır. Söz konusu nedenle dava belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Buna göre davacı davayı ikame ettirirken arttırılmasını istediği bedeli net şekilde belirtmelidir.

Bununla birlikte bedel hususunda da ıslah yasağı bulunmakta olup davacı sonradan bedele ilişkin talebini değiştiremeyecektir.

Bu duruma ilişkin 16.03.2021 tarih ve 2017/2792 Esas 2021/267 Karar numaralı Yargıtay Genel Kurulu Kararında da “Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz”

● Kira Bedeli Tespit Davası Açmadan Önce Arabulucuya Başvuru Zorunluluğu

25.04.2023 tarih ve 32154 sayılı Resmî Gazete ile Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava açmadan önce zorunlu olarak arabuluculuk kurumuna başvurma zorunluluğu getirilmiştir. 6325 sayılı Arabuluculuk Kanununa eklenen 18/B maddesi ile artık kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce arabuluculuk kurumuna başvuru zorunludur. Dava açmadan önce arabuluculuk kurumuna başvurulmamış olması artık bu yönde açılacak kira bedelinin tespiti davasının usulden reddedilmesine sebep olacaktır. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davasını açmak isteyen taraf önce arabuluculuk kurumuna başvuracak, daha sonrasında tarafların anlaşamaması durumunda arabuluculuk son tutanağını mahkemeye sunarak kira bedelinin tespiti davası açabileceklerdir.

● Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme HMK madde 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir ve bu tür davalarda basit yargılama usulü uygulanır. Basit Yargılama Usulünün olduğu davalarda cevaba cevap ve 2. cevap dilekçeleri verilemez. Aynı zamanda yetkili mahkeme HMK madde 6 uyarınca davalının yerleşim yeri ve yine HMK madde 10 uyarınca sözleşmenin ifa edildiği yer olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.

Av. Nilay Hamide Hızlı

KAYNAKÇA

818 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Borçlar Hukuku Özel Hükümler Prof. Dr. Fikret Eren 2019

Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler) Prof. Dr. Cevdet Yavuz Faruk Acar Burak Özden 2020

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Av. Erhan Günay 2022

15.07.2023 tarih ve 32249 sayılı Resmî Gazete25.04.2023 tarih ve 32154 sayılı Resmî GazeteYargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.04.2012 tarih ve 6961/10883 sayılı kararıYargıtay 6. Hukuk Dairesi 14.12.2015 tarih ve 11491/11035 sayılı kararıYargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.04.2012 tarih ve 6961/10883 sayılı kararıYargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.10.2015 tarih ve 8804/8853 sayılı kararıYargıtay 6. Hukuk Dairesi 09.04.2014 tarih ve 5833/7562 sayılı kararı16.03.2021 tarih ve 2017/2792 Esas 2021/267 Karar numaralı Yargıtay Genel Kurulu Kararı

HALE ODABAŞI

HUKUK

DANIŞMANLIK VE ARABULUCULUK

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ VE KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI

Son Yazılar

Yorumlar